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中航物业许志平:AI赋能设施设备二次全生命周期管理

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发布时间:2018-10-23 15:25:13

   10月16日,第二届国际物业管理产业博览会的“人力成本拐点来临,智能科技颠覆传统物业价值”分论坛,以人力成本的痛点和拐点切入,邀请众多国内外知名物业行业精英现场论道,探讨“智能科技如何为行业和人才赋能,颠覆传统物业价值”,并针对传统物业地产与新兴智能科技的融合落地展开讨论。

  中航物业副总经理许志平做主题演讲

  中航物业副总经理许志平作为嘉宾在会上做了《AI赋能设施设备二次全生命周期管理》的主题分享,以下是全场演讲实录:

  物业管理行业的确是存在着人力成本不断上涨、品质监管效率低下等诸多问题。带着对这些问题的一些思考,今天我带来中航物业推出的一款产品,关于设施设备人工智能方面的应用。

  什么是设施设备二次全生命周期

  首先,我们从设施设备的一次生命周期开始说起,就是开发商对整个项目的规划、施工、运行。二次全生命周期,就是开发商把它交给了物业管理企业,它管理的难度指数直接受到一次生命周期的先天条件影响。站在物业管理的角度怎么去进行二次生命周期的管理呢?设施设备二次全生命周期充分考虑物业设施设备管理特点,建立以资产策略为引导,以设备绩效分析为手段,以技术标准为主线,以信息化系统为支撑,覆盖设施设备运行、故障维修、改造、更新、报废五大环节的设施设备全生命周期管理体系,在确保安全的基础上,实现二次设施设备全生命周期内风险、效能和成本最优,支撑设施设备安全、完好、经济、绿色运行。

  最好的销售是什么呢?是不需要销售!那么,最好的设施设备管理又是什么呢?就是让客户感觉不到建筑管理的存在,不是搞了多少次检查,不是搞了多少次保养,不是搞了多少次巡视,而是无故障、无检查、无巡视、无人值守。要实现这些,我们要用AI为设施设备管理赋能。那如何做到呢?我们分为以下几个步骤走:

  用物联网互联网技术构建设施设备

  全生命周期管理平台

  通过物联网等技术,实现对建筑的水、电、空调等基础设施设备的运行数据进行实时采集,使建筑数据可视化,也就是首先把我们的管理过程、服务过程可视化、数字化,数字化然后是自动化,自动化之后才是智能化。

  在传统的楼宇管理中,是以人为主收集设施设备运行的信息, 难免会有片面性、专业性、主观性等不足。通过物联网技术收集静态的、动态的数据,把传统的用人巡检或管理过程中的环节用物联技术来代替,比如用来代替人的眼睛,也就是视觉,还可以代替人的嗅觉、听觉等。随着现在物联网技术的发展,这些都不难实现。

  下面是针对各个项目静态的和动态的一些数据,也只有用物联网和互联网技术构建的信息化平台使我们的管理更加全面、更加客观、更加可追溯。通过智慧楼宇全局三维可视化,我们可以建设三维数字化一体化集成管控平台,实现物业管理的数据可视化、集中管理、统一控制、智能化联动。通过大数据精准分析,聚合楼宇资源、着力“属地化”项目分享经济;平台和系统灵活可配置和动态扩展,来适应快速迭代和新功能开发。

  下面的案例,是利用AI技术来实现培训、支持现场维修维保管理。AI的数据分析也植入到了设施设备的管理过程中,我们可以把实时的数据和静态的信息,静态信息包括荷电的功率、工作环境的温度,植入到平台中。然后,通过把收集过来的实时数据跟预设的信息进行比对,判断,输出报告。另外,通过多因素的数据模型搭建,对设施设备的趋势做出判断,以实现按需维保、按需维修、按需管理。

  利用AI让设施设备平台更智慧

  利用AI技术促使设施设备管理中心平台不断加强数据采集、分析、评估、应用,建立满足应用场景的数据模型,进而将大数据“管好”“用好”,实现设施设备资产的价值创造。

  智能运行管理方面。我们可以利用AI技术来进行预设管理。我们设定服务目标,是成本优先、舒适优先,或者是混合管理,通过AI平台进行管理的平衡与智能的推荐。目标的设定,对我们运营状况的监测、适应性、自动化的调节,根据数据的反馈、检验,逐步满足用户需求,拟合设定的目标。

  智能能耗管理方面。在这个案例中,我们可以拟合预测能耗的管理水平和目标实现水平,分别对应图中的蓝线和黄线,它们非常接近,方便我们控制和管理能耗目标,让能耗成本达到最优化。

  智能维保管理方面。我们可以根据各种数据分析,根据设定的目标,我们所要求的设备噪音、工作温度、工作效率水平、能耗水平,通过综合因素的分析来判断什么时间应该在什么位置进行维保。

  日常数据异常处理方面,我们也有非常好的模型来应对运营数据进行综合分析,提前判断和处理,从而实现无故障。

  利用平台大数据重构管理机制

  人治管理的困境:关注就好,放松就乱;有些人管就好,另外的人管就差。管理一致性、设备的稳定性和可靠性,在传统的管理中是很难得到保障的。利用物联网技术,其输出的结果用六西格玛的话来说,可以控制在百万分之一的出错率。

  管理的本质,为什么需要管理?因为他在被迫做他不喜欢的事情。谁不需被管理? 老板。那就让我们的员工,让平台上的每一个角色,都成为老板。也即是以交易代替管理!这就类似滴滴打车平台,让每个司机都成为老板,而不是像出租车、公交车的司机,薪酬待遇基本是固定的,而且是被管控的。当交易代替了管理之后,很多东西都可以自动自发,自发地提高效率,自发地提高品质,自发地降低成本,让自身变得更好。所以,物业管理可以学习“滴滴打车”模式的这种交易机制,把传统“人工系统”为核心的运营模式转变为“实时的自治系统”,用交易机制促使员工变被动服务为主动服务。

  通过物联网数据执行标准化和量化过程管理,也要贯穿到工作执行的全过程。比如说,他的任务分配,如何快速高效地分派有技能的、已准备好工具材料的员工。传统的管理中,往往是员工到达了现场后才知道具体位置,是否需要高空作业,需要带什么品牌、型号、规格的材料,了解之后再返回去准备材料,造成效率低下。通过平台进行有效的管理,开始工作之前,我们可以用一些有效的指标来判断维保是否到位,读取被维修设施设备后台运行数据,判断是否维修有效。

  平台价值

  目前,我们所搭建的设施设备物联网平台,经过前期试运营,已经实现了一些目标。比如:故障处理及时率提升80%,设备稳定性提高40%,设备故障间隔周期延长25%,平均节能率(管理方面)提高8%,舒适度提高5%,设备故障频率降低33%,设备维护成本降低40%,故障响应时间缩短300%,运营管理成本降低20%。

  对于物业设施设备管理现状而言,依托于现代化信息技术与水平搭建和建设全生命周期管理平台是一种全新的理念,也是物业管理创新化的体现。通过专门化平台的搭建,实现了多主体的共同参与、整合了物业设施设备管理的各种信息和数据,使得资源能够得以合理配置和使用,不仅节省了物业公司的设施设备管理成本,而且也提高了使用效果。